Évaluation de la valeur marchande des maisons: mode d’emploi

Évaluation de la valeur marchande des maisons: mode d’emploi

Voulez-vous vendre la maison vous-même? Ou simplement vérifier la valeur estimée par votre agent immobilier?

Voici quelques étapes faciles à suivre pour vous aider à évaluer la valeur marchande de votre maison.

Tenez compte de l’emplacement

Dans l’immobilier, la localisation est la clé! Même si l’immobilier peut être agrandi, rénové ou réaménagé, il ne changera jamais la rue, le quartier ou la ville. Si un couple est à la recherche d’une maison à Laval, il peut faire des compromis sur certaines propriétés au lieu d’acheter la « maison parfaite » à Brossard. Par conséquent, l’emplacement devient le principal facteur affectant la valeur de la maison.

Selon les données de la Fédération des administrations immobilières du Québec (FCIQ), le prix médian d’une maison unifamiliale au Québec est de 239 000 $. À Montréal, ce chiffre est passé à 307 250 $ US, tandis qu’à Trois-Rivières, il est tombé à 140 000 $ US. Cependant, des centaines de kilomètres peuvent prouver une différence de plusieurs dizaines de milliers de dollars sans séparer les deux emplacements. Un bungalow à Tétreaultville peut doubler le prix de Rosemont, à seulement dix kilomètres.

En plus de la ville ou des environs, vous devez également tenir compte de ce que vous trouvez autour de la maison. La propriété en face du parc aura une valeur marchande supérieure à celle de la résidence sur la même rue, mais sa cour donne sur le stationnement de la station-service.

Lister les attributs favorables 

Après avoir évalué correctement l’emplacement, vous devez comprendre le type de bien immobilier à traiter. Une propriété de deux chambres aura une valeur différente d’une propriété de quatre chambres.

Afin d’évaluer efficacement la meilleure valeur marchande, tous les attributs du bien doivent être pris en compte: la surface habitable, la superficie du terrain, le nombre de pièces, la présence de garages et toutes autres caractéristiques dites communes telles que cave à vin ou piscine. Il faut également considérer attentivement la qualité de l’enveloppe extérieure (toit, briques, fenêtres, fondations) et la décoration intérieure, notamment la qualité de la cuisine et de la salle de bain. Puisque les acheteurs n’hésiteront pas à calculer les coûts de rénovation dans leurs budgets, l’état de la maison est critique. Sans parler de tous les acheteurs potentiels, qui éviteront les propriétés qui ne peuvent être qualifiées de «clé en main».

Lors du comptage des caractéristiques de la maison, le propriétaire doit adopter une attitude neutre et indépendante. La valeur émotionnelle de certains attributs ne doit pas être prise en compte. Vous avez des souvenirs désuets de votre piscine hors terre, mais votre enfant a appris à nager?

Le prochain acheteur constatera simplement qu’elle doit être remplacée …

Rechercher des objets comparables

Comme tout autre marché, l’immobilier est tiré par l’offre et la demande. Si un type de propriété est populaire, sa valeur sera ajustée à la hausse, surtout s’il y a peu de propositions de ce type. Ainsi, mettre en vente un appartement de deux chambres sur le plateau du Mont-Royal alors que plus d’une dizaine de voisins immédiats ont la même idée compliquera la situation … à moins que la maison n’ait un avantage sur des maisons similaires. Par conséquent, étudiez attentivement les éléments comparables, c’est-à-dire la pertinence de propriétés ayant des caractéristiques similaires et situées dans le même secteur.

La première question à se poser: à quel prix le dernier lot de propriétés comparables a-t-il été vendu? On pense généralement que le terme «dernier» fait référence aux biens immobiliers vendus au cours des six derniers mois. Cependant, le délai de vente varie à travers la province. Au Québec, le délai moyen de vente d’une maison unifamiliale est de 117 jours, alors qu’à Montréal, le délai moyen de vente d’une même maison n’est que de 88 jours, et au Québec, il est de 140 jours. Par conséquent, en fonction de la zone où se trouve l’attribut, la plage de temps sera réduite ou élargie.

Il faut choisir l’un des trois à dix comparables les plus proches pour déterminer une fourchette de prix représentative, puis y trouver leur propriété. Est-ce que sa situation face à l’école primaire la distingue? Au contraire, sa façade est très proche d’une rue animée, est-elle donc défavorisée ?

Lors de la fixation du prix de vente, vous devez également tenir compte de votre situation personnelle. Si vous devez vendre rapidement pour remplir les conditions d’une offre conditionnelle d’achat d’une autre propriété, vous pouvez vous attendre à moins. Au contraire, si nous ne sommes pas pressés, nous serons prêts à attendre pour obtenir le montant requis. Dans l’immobilier, le temps c’est de l’argent !

Obtenez le soutien du professionnel de l’immobilier

Les agents immobiliers peuvent aider les vendeurs à évaluer la valeur marchande de leur propriété. Celui-ci utilisera sa connaissance du marché, ses recherches sur des produits comparables et son expérience pour l’adapter au juste prix.

Quant à l’évaluateur agréé, il est devenu un professionnel. Par conséquent, il a la capacité de se faire une opinion objective sur la valeur du bien. Sous la supervision de l’ordre professionnel, les évaluateurs accrédités doivent suivre des procédures strictes et doivent se conformer à des codes d’éthique stricts, qui peuvent représenter une garantie supplémentaire de qualité. Plus précisément, l’évaluateur agréé effectuera des visites sur place de la maison, puis effectuera des recherches sur la communauté et le marché avant d’émettre ses recommandations.

La dernière situation de l’évaluation municipal

La commune comptera tous les bâtiments de son territoire pour fixer la taxe communale et la taxe scolaire du propriétaire. Par conséquent, nous pouvons considérer l’évaluation comme raisonnable car elle prend en compte la valeur réelle du bien sur son marché. D’un autre côté, les gens peuvent également trouver que l’évaluation municipale est dépassée parce qu’elle n’a jamais tenu compte des conditions actuelles du marché, ce qui la rend actuellement incapable de déterminer efficacement la valeur marchande de la propriété d’une personne.

Si la ville vient de soumettre un nouveau formulaire d’évaluation foncière, peut-on au moins y croire ? La réponse courte : non. Car la valeur de cette nouvelle annonce dépend toujours du bilan d’il y a un an et demi … l’éternel marché immobilier !

Néanmoins, l’évaluation municipale peut toujours être utilisée pour des études de comparabilité. Des propriétés voisines similaires inférieures ou supérieures au pourcentage évalué ont-elles été vendues ? Si son prix est inférieur à 30% de leur évaluation municipale, il serait surprenant que nous puissions vendre plus de prix.

L’évaluation de la valeur marchande d’un bien peut également être utilisée comme un travail connexe pour prioriser les rénovations futures, obtenir des financements complémentaires, mieux évaluer la valeur globale de votre portefeuille d’actifs … ou éviter les mauvaises surprises comme recevoir votre prochaine facture fiscale!

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